Federacja Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości stało się bardzo popularne w ostatnich latach. Są dwie możliwości: inwestowanie bezpośrednio w nieruchomości lub przez REIT. Ten artykuł wyjaśni czym jest REIT. Na początku korzyści, następnie wady w porównaniu z innymi narzędziami, w końcu REIT w Azji.

Wstep do REIT i wymagania prawne.

REIT oznacza Real Estate Investment Trust czyli inwestycyjny fundusz zamknięty specjalizujący się w nieruchomościach lub inwestycjach hipotecznych firma, która inwestuje swój majątek nieruchomości. REIT inwestuje w nieruchomości przez zakup mienia lub kredyt hipoteczny. Następnie mienie zostaje oddane do użytku jednostkom lub firmom. Zakup REIT dział tak samo jak zakup kapitału akcyjnego; reprezentuje własności biznesu. Różnica polega na tym, że zamiast akcji i obligacji twoja teczka składa się z ziemi, budynków i innych form nieruchomości.

Są pewne wymagania dla REIT. Najważniejsze są wymienione poniżej:

• po pierwsze REIT musi wypłacić 90% swoich dochodów po opodatkowaniu udziałowcom.
• po drugie jest wymóg minimum 100 udziałowców.
• po trzecie zasada 5/50 – pięciu udziałowców nie może posiadać więcej niż 50% zaległych udziałów.

Prawo wymaga, aby REIT miało przynajmniej 3 lub więcej nieruchomości w teczce, które nie są zamieszkane przez właściciela.

Ponadto są dwa wymogi dotyczące wkładu i przychodu REIT. Przynajmniej 75% całego wkładu musi być w nieruchomościach (w tym kredyt hipoteczny), zabezpieczeniu rządowym lub gotówce. Jeśli chodzi o przychód 75% powinno pochodzić z wynajmu lub ze sprzedaży mienia.

Korzyści

Największą korzyścią REIT jest to, że nie muszą płacić podatku dochodowego z dywidend, które płacą swoim udziałowca (co stanowi przynajmniej 90%). To oznacza, że jako udziałowiec nie będziesz podwójnie opodatkowany. Pamiętaj, że REIT płaci podatek dochodowy za pozostałe 10%, które zostanie wykorzystane do ponownych inwestycji.

Inną korzyścią jest brak minimalnego wkładu kapitału potrzebnego do inwestycji w REIT. Są one generalnie bezpieczniejsze niż akcje ponieważ nie reagują tak gwałtownie na zmiany i korekty na giełdzie (szczególnie w czasie recesji) i z powody wysokie dywidendy.

Inna korzyścią REIT jest bycie płynnym narzędziem. Możesz kupować lub sprzedawać je jak akcje.

REIT miały imponującą stopę zwrotu, przez ostatnio kilka lat średnio od 5% do 7%. To jest dużo więcej niż zwykłe akcje.

Wady

Nawet jeśli stopa wzrostu dla REIT jest wyższa niż dla akcji, REIT na ogół mają wolniejsze tempo wzrostu z powodu 90% dywidend wypłacanych udziałowcom, więc jest mniej pieniędzy na ponowne inwestycje w firmę. Co więcej dywidenda ta nie, jest jak w innych działaniach, gwarantowana.

Również lepiej mieć doświadczenie w nieruchomościach zanim zacznie się inwestować w REIT. Wybór odpowiedniego do potrzeb REIT może być wyzwaniem. Ale nawet z wcześniejszym doświadczeniem inwestowanie w nieruchomości może być ryzykowne. Inną wadą jest trudność w oszacowaniu ceny udziału REIT i może istnieć możliwość oszacowania ceny zbyt wysokiej.

REIT w AZJI

REIT są nowym zjawiskiem w Chinach. Pojawiły się w 2001 a liderami była Japonia i Singapur. Pierwsze REIT zostało odnotowane na giełdzie w Hong Kongu już w grudniu 2005 r. Od tego czasu REIT odnosiły sukcesy szczególnie w Japonii, Singapurze i Hong Kongu. Było to spowodowane głównie wysokim wzrostem kapitału. REIT są bardzo dobrym sposobem wejścia na rynek nieruchomości ponieważ ryzyko inwestycji zostaje rozdzielone pomiędzy udziałowcami.

Inwestując w REIT inwestor jest narażony na podniesienie się i spadek dochodów z wynajmu. Ponieważ w Chinach jest gwałtownie przybywa nowych budynków muszą znaleźć się najemcy w celu odzyskania dywidendy. Wartość nieruchomości również wzrasta z powodu wyższej ceny towarów co może oznaczać ryzyko dla inwestorów. Inną sprawą o której należy pamiętać jest nieprzewidywalna polityka zmian chińskiej władzy.

Pewne źródło bankowe powiedziało ostatniego miesiąca “Deweloper z Singapuru CapitaLand LTD planuje zebrania około 200 milionów dolarów przez oddzielenie REIT od chińskich centrów handlowych. Źródło powiedziało Reutersowi, że notowanie na singapurskiej giełdzie mniej więcej 320 milionów dolarów. LPMorgan będzie popierał działania CapitalLand.

Częstym błędem podczas inwestowania jest patrzenie tylko na dywidendę. Jak powiedziałem wcześniej dochód z dywidendy nigdy nie jest pewny, więc mogłoby się to skończyć wielkim rozczarowaniem.